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＜記事の情報は、2023年9月8日時点のものです＞
「そろそろマイホームを建てたい！」
ハウスメーカーや家づくりについてリサーチしていると、必ず出合う言葉が「坪単価」。
坪単価○○万円で家を探しています、という声もよく聞かれます。
しかし、実は一口に坪単価と言っても、その基準や算出方法はハウスメーカーによってさまざま。
坪単価とは何を指すのか、坪単価はどのように算出されているのか、坪単価が上がる理由、下がる理由、坪単価の相場などを、詳しくご紹介します。
本題に入る前に、注文住宅を建てようとしている方に1番重要なことをお伝えします。
言うまでもなく、家づくりにおいて1番重要なのは『住宅メーカー選び』です。
選んだ会社によって、これから30年、40年と住むマイホームのすべてが決まると言っても過言ではありません。
住宅展示場やイベントで知った3〜5社程度で決めてしまい、後から取り返しのつかない後悔をする方は少なくありません。
実際、当メディアにも、
などなど、
もっと多くの会社を見ておけば良かったというコメントを本当に多く頂いていました。
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それでは解説をしていきます。
【本記事の監修者】 宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー 大学卒業後、東証一部上場大手保険代理店へ入社。その後、大手不動産ポータルサイト運営会社へ転職。ITベンチャー企業での経験を経て株式会社Azwayを創業。 「住まい」と「ライフスタイル」に特化したWEBサービスを手掛けている。
坪単価とは
坪単価とは具体的に何を表すのか、まずみていきましょう。
坪単価の意味
坪単価とは、言葉の指す通り「1坪あたりの単価」。
家を建てるときの、1坪（およそ3.3㎡）あたりの建築費です。
例えば、建物の本体価格2500万円 ÷ 延床面積50坪 ＝ 50万円（坪単価） のように計算します。
同じ延床面積50坪の家を建てる場合、
建物の本体価格が3000万円なら、50坪で割って、坪単価60万円。
建物の本体価格が3500万円なら、50坪で割って、坪単価70万円。
建物の本体価格が4000万円なら、50坪で割って、坪単価80万円。
このように、建物の値段が高いほど、坪単価は高くなります。
暮らしたい家の広さがだいたい決まっている場合、予算に合わせて、坪単価いくらの家を建てよう、と考えられそうですね。
しかし実は、「坪単価」の算出方法は、ハウスメーカーごとによって、少しずつ違います。
そのため各メーカーの坪単価を単純に比べても、予算に合わせてハウスメーカーを選ぶことはできません。
次に詳しくご紹介します。
坪単価の考え方や算出方法はハウスメーカーにより異なる
坪単価の出し方に、共通のルールはありません。
上記の例では、本体価格 ÷ 延床面積 で坪単価を出していますが、何を「本体価格」に含めるのかは、ハウスメーカーによって違います。
本体価格に含まれる場合と、含まれない場合があるもの
- 照明器具
- エアコン
- カーテンレール
- 電気やガスの屋外配管の費用
- 外構（庭など）
また「延床面積」ではなく「施工面積」で坪単価を算出している場合があります。
延床面積は、各階の床面積を合計した面積です。
これに対し施工面積は、延床面積に加え、ベランダ、吹き抜け、地下室、一部の車庫、玄関ポーチなどを含みます。
このように、坪単価の算出方法がハウスメーカーによって違うため、坪単価でメーカーを比較しても、建築費を比較する材料にはできません。
坪単価で建築費を比べたい場合は、どういった基準で坪単価を出しているのか、ハウスメーカーに確認が必要です。
ハウスメーカーは工務店より坪単価が高い？
一般的に、ハウスメーカーは工務店より坪単価が高い傾向にあります。
これは、建物以外の面にも、いくつか大きな違いがあるためです。
まずは立地面。
特に大手のハウスメーカーは、アクセスの良い場所や都心にオフィス、ショールームを設けます。
そして、住宅展示場にモデルハウスを出展し、モデルハウスは新商品の登場とともに建て替えることもあります。
また、大手ハウスメーカーでは高性能な設備の商品開発や、耐震の構造の実験、研究開発などを行っており、人件費、設備費を投資しています。
テレビコマーシャルなど広告宣伝費にも予算を大きくかけています。
ハウスメーカーの特色
ハウスメーカーで家を建てる場合、特に大手のメーカーは坪単価が高く、価格として「高い」と感じます。
しかしその金額の内容には、建築費以外に、いざというとき地震に強い技術、それに伴う安心感、気密性、断熱性、遮音性など毎日の暮らしを快適にする技術、アフターメンテナンスが20年など長期に渡り行われるなどの価値が含まれていると考えることができます。
工務店の特色
工務店の場合は、地域密着型で立地もそれぞれ、ハウスメーカーのような予算のかけ方はしていないため、坪単価をおさえて建築できる傾向にあります。
ただ、工務店によって取り入れる設備、気密性、断熱性、内装、外壁などに違いがあるため、一概に工務店だから建築費が安いというわけではなく、場合によっては中堅のハウスメーカーと同じくらいの金額になることもあります。
自分にとって魅力的な設計であったり、家づくりの価値観が合う工務店であれば、少人数で運営している会社も多いため営業スタッフや設計士と近い距離で接し、こだわりを反映した、思いを込めた家づくりができます。
工務店の坪単価の算出方法も、ハウスメーカーと同じく会社によって異なりますので、建築費の目安が知りたい際には、坪単価の算出方法をきちんと確認することが必要です。
ハウスメーカーの坪単価
ハウスメーカーは大体いくらの坪単価で建築できるのか？
坪単価の出し方はメーカーごとに違いますが、目安として、おおよその坪単価をみていきます。
ハウスメーカーの具体的な坪単価相場
ハウスメーカーは、全国に多数あります。
価格帯は広く、ローコスト住宅では、坪単価30万円代から建築可能といわれています。
坪単価40万円代、坪単価50万円代のメーカーも多くあり、住宅展示場に出展しているような大手メーカーは坪単価60万円代以上が多いです。
また、高断熱、高気密、太陽光発電システムの導入など、住宅の性能が上がるにつれて、住宅にかかるコストも全体的に上がってきた傾向にあります。
ハウスメーカーの平均棟単価
住宅産業新聞社によると、2019年度の大手ハウスメーカーの平均棟単価は、積水ハウス3994万円、大和ハウス工業3960万円、三井ホームの3954万円、住友林業の3900万円です。
坪単価と合わせ、各メーカーの建築費の目安にしたいですね。
予算に合うハウスメーカーの探し方
建築するハウスメーカーを探すときは、まず、自分の総予算を決めます。
どんなに素敵な家、理想の家も、予算があってこそ、建築できます。
予算が決まったら、その中で建物本体にかけられる金額を計算します。
建物の本体工事費は、別途工事費と諸経費を含めた建築コスト全体のうち、70～75％程度であることが多いです。
別途工事費とは、電気工事、ガス工事、水道工事、外構工事、カーテン工事、照明工事などです。
諸経費は、地盤調査費、住宅ローンの事務手数料、火災保険料、印紙代などです。
また、土地を購入する場合は、土地取得費がかかります。
建物本体の予算がだいたい決まったら、坪単価などを参考に、ハウスメーカーを探します。
坪単価は、ある程度幅をもたせて探すことがお勧めです。
これは坪単価の算出方法がハウスメーカーによって違うという理由のほかに、同じハウスメーカーでも、坪単価は家のつくり方で変化するためです。
次に、詳しくご紹介します。
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坪単価は間取りや設備で変わる
同じハウスメーカーでも、家の大きさ、設備や間取りによって、坪単価は変わります。
詳しくみていきましょう。
坪単価が上下する仕組み
本体価格の変動
延床面積が同じである場合、建物の本体価格が上がるほど、坪単価は上がります。
同じハウスメーカーでも、商品により、外壁、内装、設備などは異なります。
コストの高いものを使用するほど、本体価格が上がり、坪単価も上がります。
また、外観デザインや家の形によっても、本体価格は変わります。
同じ面積の家でも、外観デザインに凹凸が多い場合、施工する面積は大きくなります。
外壁や、工事の足場の量が増え、それに伴いコストが上がります。
また、キッチン、バス、洗面、トイレなどの設備や、建具（ドア）、窓、サッシ、内装、床材などグレードに幅のあるものは、選び方によって、本体価格が変わります。
延床面積を減らすと、坪単価が上がる
家の規模が小さくなると、使用する資材が減り、本体価格はその分下がります。
そのため本体価格と延床面積が比例して下がるのであれば、坪単価は同じくらいだろうと感じますよね。
ところが、延床面積が小さくなると、坪単価は上がる傾向にあります。
一般的に、キッチン、バス、洗面、トイレなどの住宅設備費は、建物の本体価格の20～30％程度です。
床面積が減っても、住宅設備の内容が変わるわけではないので、床面積と本体価格とのバランスが変わり、坪単価が上がります。
ロフトと坪単価
ロフトは、延床面積には含まれません。
そのため、一般的な坪単価の算出「本体価格 ÷ 延床面積 ＝ 坪単価」では、ロフト部分の床の面積は含まずに算出します。
実際には施工する床の面積に加わりますので、何をもって「坪単価」とするのかにより、坪単価は変わります。
平屋と坪単価
平屋は、二階建てに比べ、坪単価が高くなる傾向があります。
延床面積が二階建てより少ないので、算出上、坪単価が高くなりやすいです。
また、全てが一階のため、床面積が増えるのと並行して基礎も増え、コストがかかります。
平屋の場合、特に外観の形をおしゃれにして中庭ができるように凹凸をつくったり、雰囲気を大切にして使用する木材の種類にこだわって価格の高いものを選ぶと、二階建てと同様、本体価格は上がり、坪単価も上がります。
坪単価をおさえるポイント
坪単価を低く抑えるには、外観、家の形を、凹凸の少ないシンプルな形にしたり、キッチン、バス、洗面、トイレなどの設備、また、窓、サッシ、内装、床材などのグレードが高くないものを選ぶなどの方法があります。
同じハウスメーカーで家を建てる場合、こうした自分で選択できる部分で、坪単価を下げることができます。
すなわち、建てたいハウスメーカーがあって、予算がぎりぎりの場合などは、できるだけ坪単価を下げることで、建築が可能になることもあります。
賃貸住宅の建築と坪単価
土地活用、資産運用として賃貸住宅を建築する際も、坪単価を一つの目安として考えます。
賃貸住宅の坪単価に影響するのも、戸建てと同じように、構造（木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造）、間取り、建物の形状や階数、外壁や設備のグレードなどです。
戸建て住宅と違い、資産運用としての面を考え、坪単価や建築コストのみでなく、将来の収益も考えて建築することが大切です。
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まとめ
坪単価は、一つの目安として活用できます。
坪単価の算出方法をハウスメーカーに確認することで、そのハウスメーカーの資材、設備、家づくりの特徴などが分かってくることもありますので、家づくりを進めるポイントの一つとして、ぜひ活用してみてください。
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