＜記事の情報は、2023年1月1日時点のものです＞
建売住宅の購入を検討し、実際に物件探しをしていると、売れ残り物件に出会うことがあります。
しかし「この物件は売れ残りなんだ」と感じてしまうと、欠点ばかりだから人気がないのではないかと考えてしまいますよね。
よく考えてみると、新築物件であってもメリットしかないという物件はなかなかありません。
それは建売住宅だけでなく、注文住宅を建設する時にも言えることでしょう。
自分たち家族にとって売れ残りの建売住宅がベストな選択になる場合もあるのです。
この記事では売れ残っている建売住宅が売れていない理由や、そのメリット・デメリットなど、売れ残りの建売住宅の購入を検討している方が気になる情報を徹底解説したいと思います。
売れ残りの建売住宅に興味がある・購入を考えているのなら、ぜひ参考にしてください。
本題に入る前に、注文住宅を建てようとしている方に1番重要なことをお伝えします。
言うまでもなく、家づくりにおいて1番重要なのは『住宅メーカー選び』です。
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それでは解説をしていきます。
【本記事の監修者】 宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー 大学卒業後、東証一部上場大手保険代理店へ入社。その後、大手不動産ポータルサイト運営会社へ転職。ITベンチャー企業での経験を経て株式会社Azwayを創業。 「住まい」と「ライフスタイル」に特化したWEBサービスを手掛けている。
もくじ
建売住宅が売れ残りになる理由とは？
建売住宅は何軒か一度に建設・販売されることが多いです。
その中で1軒だけ売れ残っているとしたら「なぜ売れなかったのか」「他の人が選ばなかった理由があるはず」と思いますよね。
建売住宅が売れ残ってしまう代表的な理由を5つ紹介しましょう。
間取りや設備が悪い
複数の建売住宅が販売されている中で、1件だけ売れ残っているような状態の時に考えられる売れ残りの理由の一つです。
使いにくい間取りや機能的ではない設備が不人気を招いてしまったのです。
ただし、間取りの好みは人それぞれとも言えますし、設備については入居前にリフォームしてしまうという方法もあるため、対処方法のない問題とは言えません。
立地・周辺環境が悪い
駅・学校・商業施設が遠いなどは事前に知ることができますが、よく調べてみると近くの道路の交通量が激しくうるさい・夜は人通りが無さすぎて危険などの問題を抱えている場合があります。
しかし住む人の家族構成によっても理想とする立地の希望が変わるため、他の方がデメリットと感じた立地が、自分に適している場合もあるでしょう。
販売価格が物件に見合っていない
物件が売り出された時に不動産業者が価格設定を誤っている場合です。
周辺の物件に比べて高い価格が設定されてしまうと、よほど特別な魅力がない限り、その他の物件の方が人気を集めてしまうのです。
契約後にキャンセルがあり、再販売された
販売後に一度買い手がついたものの、買主の理由で契約がキャンセルされたパターンです。
- ローン審査が通らなかった
- 軽い気持ちで契約していた
- 突然転勤になった
など、買主理由のキャンセルは珍しいものではありません。
キャンセル後にすぐ再販売されれば良いのですが、通常の場合は契約・キャンセル・再販売までには多くの手続きが必要で、何ヶ月もの時間がかかるため、物件が売れ残りになってしまうのです。
売れ残りというイメージで嫌煙されている
「売れ残り」という言葉には悪いイメージがあります。
冒頭でも記載したように売れ残りというだけで「何か欠陥があるに違いない」「誰もが嫌がる理由が隠れているに違いない」と感じてしまう人が多く、ますます売れなくなってしまうのです。
売れ残りの建売住宅を購入するメリット
建売住宅が売れ残ってしまう代表的な理由を説明いたしましたが、売れ残り物件にはメリットもあります。
そのメリットを知ると、売れ残りの建売住宅の購入に前向きになれるでしょう。
値引き交渉がしやすい
売れ残りの建売住宅は、売れない期間が長引くほど価値が下がってしまいます。
さらに人が住まなくても住宅の劣化は進みます。
そのため多くの不動産会社では、売れ残り住宅を早く売りたいと考えており、値引き交渉ができる可能性が高くなります。
住宅購入費用が予定よりも抑えられれば、もし設備に不満があっても、リフォームしてしまえば良いですね。
完成後の住宅を見た上で購入を判断できる
建売住宅の中には、完成前に販売が開始しているものもあります。
希望する立地であっても、実際の住まいを確認しないまま購入をしてしまうと「思っていたのと違った」結果になる恐れがあるのです。
売れ残りの建売住宅であれば、建物はもちろん外構工事まで全て完成した状態を確認できるため、入居後のイメージもわきやすいでしょう。
すぐに入居できる
建築中や建築前の建売住宅を購入してしまうと、自分の好きなタイミングで入居をすることができません。
例えば子供を入学・新学期に合わせたて転校させたいという時には、引越し前から新しい学校に送り迎えをするなどの工夫が必要になります。
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売れ残りの建売住宅を購入するデメリット
売れ残りの建売住宅には、もちろんデメリットも存在します。
メリットとデメリットを比較して、検討するようにしてください。
新築住宅と同じ補償は受けられない
売れ残りの建売住宅は「住宅品質確保促進法」の適用外となり、瑕疵担保責任保険も受けられなくなります。
瑕疵担保責任保険とは、住宅の瑕疵部分（構造耐久上主要な部分・雨水の侵入を防止する部分）に問題が発生した場合の補償を売主が10年間行うというものです。
もちろん全ての保証がないわけではありませんが、新築住宅と同じ補償は受けられないと考えておいた方が良いでしょう。
新築物件を対象とした減税措置の対象外になる
新築物件には「固定資産税の減免措置」や「所有権移転の登記免許税の減税」などの措置を受けることができますが、売れ残りの建売住宅ではその制度が利用できません。
売れ残っている理由を知れない
不動産会社がはっきりと物件が売れ残っている理由を教えてくれれば良いのですが、多くの場合は理由が伏せられる傾向があります。
売れ残りの理由を自分で調べるという方法もありますが、もし最後まで分からなかった場合には、住宅の購入に不安を感じてしまうのも仕方がないことでしょう。
住宅が劣化している可能性がある
建物は人が住まなくても劣化します。
特に日本は湿気が多いため、誰も住まなくてもクロスや水回りが傷んでしまうことがあるのです。
きちんと不動産屋が物件管理をしていればこのような心配は不要ですので、内見時には隅々まで状態を確認するようにしてください。
建売住宅が「新築」でなくなるのは完成から1年後
建売住宅が「売れ残り」と呼ばれる時期は定められていませんが、国土交通省が定めている住宅の品質確保の促進等に関する法律では住居が完成後1年が経過すると、誰も入居していなくても「新築」と表現してはいけないことになっています。
「新築」と「未入居」の違いとは
住宅完成後1年が経過すると「新築物件」ではなく「未入居物件」という呼び方に変わります。
また完成して間もない物件であっても、少しでも人が住めば「中古物件」となるのです。
建売住宅の販売開始は物件によって変わる
建売住宅の販売が開始さレルタイミングは、不動産業者や物件によって変わります。
主なタイミングは下記の2点です。
- 土地の仕入れと同時に販売開始
- 住宅が竣工後に販売開始
建築前に住宅を購入するとイージーオーダーなどが可能な場合が多く、建築後の購入では実際の住まいを確認した上で購入の検討ができるため、両方にメリット・デメリットがあります。
建売住宅の売れ残りが、どの程度の期間売れ残ってしまっているのかは、その販売開始時期によっても大きく変わるということです。
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売れ残った建売住宅はどうなるのか？
売れ残りの建売住宅がそのまま1年以上売れ残ったままになることもあります。
先ほど説明した流れで、未入居物件になった住宅が長期間売れ残った場合、売れるまで値下げが続きます。
中には社員や下請けが買わされるという噂もあるようですが、お互いの希望が合致しない限りそのような事実はなく、どこかの値下げのタイミングで売れていくのです。
売れ残りの建売住宅はどこまで値引きできる？
値引き交渉がしやすいというのは売れ残りの建売物件のメリットの一つであるとお伝えしましたが、値下げの上限は100万円程度です。
もちろん住宅の状況によってその価格は変動し、必ず値引き交渉が上手くいくとは限りません。
値引きできれば必ず「得」とは限らない
平均以上の値引きに成功したら、誰もが嬉しい気持ちになると思いますが、不動産業者は商売として住宅を売っていることを忘れてはいけません。
つまり「値引きに応じてでも早く売ってしまいたい」と思うような物件であると考えられるのです。
何百万円の値引きに成功したとしても、大きな問題を抱えている住宅を購入しないようにしてください。
売れ残りの建売住宅を購入する時の注意点
住宅購入は人生の中で非常に大きな買い物ですので、建売住宅を購入する時は、新築であっても納得行くまで内見と検討をしていると思います。
売れ残りの建売住宅を購入する時には、特別注意するべき点がありますので、理解しておきましょう。
設備に問題がないか細かく確認する
日本は湿気の多い気候ですので、売れ残りの期間が長いほど住宅の劣化も進みます。
クロスのひび割れや換気の悪い部分にカビが発生していないかを十分に確認しましょう。
専門機関に建物診断を依頼する
住宅の劣化は素人目線では気づくことができない部分の方が多いと思います。
費用はかかりますが、建物診断を専門機関に依頼すれば、なかなか確認することが難しい床下・屋根裏部分の確認や設備の動作確認まで全てを任せることができるのです。
曜日・時間を変えて周辺環境を確認する
インターネットを使えば物件の周辺環境をある程度調べられますが、実際に現地に行かなくては分からないことも多いです。
特に現地調査は一度ではなく、曜日や時間帯を変えて複数回行いましょう。
- 平日の渋滞が想像以上だった
- 街灯が不足しており帰宅に危険を感じた
- 開かずの踏切があった
- ゴミ捨て場がよく汚れていた
現地調査のタイミングを変更するとこで、このような問題を入居前に知ることができます。
物件のデメリットについて家族で話し合う
売れ残った建売住宅には何らかのデメリットがあるものです。
自分はそのデメリットが気にならないとしても、家族も同じ気持ちとは限りません。
一緒に暮らす家族全員で物件のデメリットに向き合い、理解する必要があるでしょう。
物件購入後のアフターサポートを確認する
例え新築物件でなくても、建売住宅にはアフターサポートが用意されています。
しかし、残念なことにアフターサポートに消極的な不動産業者がいるのも事実です。
購入後の物件をどのようなスケジュールで維持管理していくのか、しっかりとした説明をしてもらいましょう。
何十年も家族を支え守るものですので、アフターサポートが整えられていない業者の物件は避けるようにしてください。
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まとめ
売れ残りの建売住宅のメリット・デメリットや値引きについて説明いたしました。
新築物件に比べて、多少注意するべき点の多い売れ残り物件ですが、値引き交渉がしやすいなどの大きなメリットもあることもお伝えできたと思います。
売れ残りの建売住宅のメリットとデメリットを比較した上で、購入を検討してみましょう。
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