建売住宅を購入時の諸費用と流れを不動産のプロが完全解説|3つの注意点も!

<記事の情報は、2021年7月1日時点のものです>

建売住宅の購入を検討するときに、物件を選ぶ大切なポイントとして「予算」があると思います。

資金計画は、購入後の生活にも大きく影響を与えるものですので、どんぶり勘定はよくありません。

細かいとことまでしっかりと計画を立てる必要があります。

なかでも見落としやすいのが、物件購入時の「諸費用」です。

仲介手数料、各種税金など、物件価格のほかにもさまざまな諸費用がかかるということは聞いたことがあるかもしれません。

諸費用の見落としを防ぐためには以下の3つのポイントを押さえておくとよいと思います。

  1. 申込前に見積書をもらう
  2. 事務手数料については支払先と内容を確認する
  3. 支払い時期・スケジュールを確認する

今回は、建売住宅を購入するときの諸費用について詳細に解説します。

基本的には不動産会社が発行する見積書に盛り込まれているものがほとんどですが、中には漏れている諸費用もあるかもしれません。

自分でチェックできるように、ぜひ今回のコラムを参考にしてみてください。

ここで1つ、本題に入る前に質問です。

「あなたは今、注文住宅の依頼にあたって何社のハウスメーカーを調べていますか?」

もしかして、はじめから1社のみに絞ってしまってはいませんか?

実は、注文住宅を建てる上で最も重要なのは「住宅メーカー選び」です。

住宅メーカーなんてどこも一緒、と思っている人は注意が必要です。なぜなら注文住宅においては「住宅メーカー選び」が命と言っても過言ではないからです。

日本全国には知名度の高い「ハウスメーカー」はもちろん、地域に根付き低価格で住宅を提供する「工務店」、自由度が高い「設計事務所」など様々な住宅メーカーが存在します。

十分な比較をせずに依頼するハウスメーカーを決めてしまうと、「予想よりお金がかかった・・。もっといいハウスメーカーに頼めばよかった・・」と、一生後悔することになりかねません。

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また、カタログを請求の際は、有名かどうかで判断せず、条件に合うメーカーのカタログを一応全て取り寄せることを意識しましょう。

全く知らなかった会社の中に、あなたの希望を実現してくれる会社があるということも珍しくありません。

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それではいよいよ本文に入っていきましょう。

建売住宅購入の大まかな流れ

建売住宅を購入するときの諸費用は、引渡し時に物件価格とあわせて一括払いするものだけではありません。様々なタイミングで諸費用の出費があります。
まずは、大まかな購入手続きの流れを確認しておきましょう。

情報収集・物件見学

建売住宅を購入しようと思ったときにまず行うことは、物件情報の収集です。自分の予算に合ったエリアから、物件のあたりをつけていくことが多いと思います。
インターネット情報や広告チラシを集めてみましょう。わからない言葉がたくさん出てくると思いますが、その都度ネット等で調べていけば知識がついてきます。
これはと思う物件に出会ったら、物件見学のアポイントを入れます。この段階では、特に大きな費用の支出はありません。

購入申込・ローン審査

物件見学で現地に訪問し、立地や周辺環境、周りの建物などを確認します。わからないところがあれば担当者に詳細を納得するまで質問しましょう。
気に入った物件が見つかったら購入申込書を売主に提出して物件を押さえ、並行して住宅ローンの審査を申し込みます。年収証明などの必要書類を提出して、早ければ1週間ほどで仮審査結果を受け取ることができます。
この段階から申込証拠金などの費用がかかってきます。

売買契約・引渡

住宅ローンの仮審査が通ったならば、本契約の手続きに入ります。すべてを担当者に任せきりにするのではなく、契約条件や代金の支払条件、諸費用がすべて資金計画に含まれているのかなどについて、自分でも検証しましょう。
多くの場合、建築中に売買契約を締結し、完工後に引渡し・ローンの実行・代金決済を行います。

建売住宅を購入するときの「諸費用」

建売住宅を購入するときの諸費用としては、大きく分けて売買代金の一部になるもの、事務に係る手数料、税金等があります。
どのタイミングで支払いが発生するのか、そして売買代金の見積もりに含まれているものかそうでないのかについては慎重に検討しましょう。

購入前にかかる費用

購入(代金決済・引渡し)前にかかる大きな費用としては、申込証拠金、手付金、そして建築確認申請費用があります。
建築確認申請費用については、売買代金に含まれている場合もありますので、事前に確認しておくとよいでしょう。

申込証拠金および手付金(契約金)

物件の購入を決断したときには、購入申込書に記名押印・提出して物件を押さえます。申込書を受け取ると、売主は該当物件の販売活動を終了します。このとき、買主は売主に対して申込証拠金を支払うのが慣例となっています。
申込証拠金は5万円から10万円が相場です。そのまま契約すれば売買代金の一部となりますが、逆に申込を取り下げると返還されます。
一方で、手付金(契約金)は申込証拠金とは全く性質の異なるものです。
手付金は契約金額の10%程度とするのが多く、そのまま決済・引渡しまで進めば売買代金の一部になることは申込証拠金と同じですが、契約を買主から解約する場合には、手付金は戻ってきません(手付放棄)。逆に売主から解約する場合には手付の2倍の金額を支払うと定めることが多くなっています(手付倍返し)。契約関係が進むと、お互いに契約成功に向けて労力を使うことから、契約に拘束力を持たせようとした趣旨です。

建築確認申請費用

「建築確認」とは、建物を建築するときに建物が法令に適合したものかを確認する建築基準法上の手続きです。
建築確認申請は必要不可欠の手続きのために、売買代金に含まれていることも多いです。
しかし、見積もりの提出をお願いすると諸費用としてプラスされていることもよくあります。相場は10万円から20万円程度です。

購入時にかかる費用

諸費用の多くは購入時に売買代金と同時に支払います。いろいろな手続きを依頼するためにかかる事務手数料やオプション工事費用、そして各種税金などがあります。

仲介手数料

売主が直接販売活動を行っている場合には仲介手数料はかかりませんが、売主と販売活動を行う不動産会社が別の場合も珍しくありません。その場合には、販売会社に仲介手数料を支払うことになります。
手数料の上限は宅建業法で定められており、売買金額(税抜)の3%プラス6万円です。

印紙税

印紙税とは、印紙税法で定められた文書を作成したときに、その文書に課税される税金です。高額の領収書をもらうときには印紙が貼られていますが、これも印紙税法の定めによるものです。
税額は売買契約書に記載される金額によって定まります。不動産の売買契約書について現在は軽減措置があります。例えば1,000万円を超え5,000万円以内の物件代金ならば1万円分の収入印紙を契約書に貼付します。

固定資産税・都市計画税精算金

固定資産税・都市計画税は毎年1月1日の不動産の所有者に課される税金です。
売主が1月1日時点において購入する土地の所有者であったならば売主に課税されますが、年の途中で決済・引渡しが行われる場合には日割り計算して精算金を支払うのが商慣習となっています。

登記費用(登録免許税・司法書士費用)

不動産の所有者は所有権移転登記を行い、自分の所有であることを公示します。また、住宅ローンを利用する場合には抵当権設定登記を行います。
この手続きは通常司法書士に依頼することになりますが、登録免許税という登記にかかる税金と司法書士への報酬を支払います。

追加工事費用・オプション費用

諸費用の中でも意外にかさんでくるのが追加工事費用やオプション設備・工事費用です。住宅には当然ついていそうなものがオプションだったりしますので、売買代金の見積もりにどの工事が含まれていてどれがオプションなのかについては詳細をチェックする必要があります。
代表的なオプション設備・工事費用としては、窓に取り付ける網戸や雨戸、二重サッシ、カーテンボックスやカーテンレール、エアコンのスリーブ、外構工事、駐車場や物干しスペースの独立した屋根の工事などがあります。

ローン事務手数料

住宅ローンを利用するときには、取扱金融機関にローン事務手数料を支払います。ローン事務手数料は単に事務手数料のみではなくて、保証料も併せて考慮する必要があります。
両方合わせると借入金額の2~3%程度になります。

火災保険料

建売住宅の火災保険料は、立地や特約の内容についてかなり保険料に幅があります。地震保険の特約を付けると高額になりやすい傾向があります。

購入後にかかる費用

引越しをして一息ついたところで、忘れたころにやってくるのが不動産取得税、固定資産税・都市計画税の税金です。正確な金額が判明して納税するまでの期間があまりないので、当初から資金計画に入れておくとよいでしょう。

不動産取得税

住宅を購入後、数か月経過した後に納付書が送られてきます。金額は土地・建物の固定資産税評価額の3%(土地の課税標準は価格の2分の1)ですので、かなり大きな金額になります。

固定資産税・都市計画税

固定資産税・都市計画税は、毎年4月ごろに決定通知書と納付書が送られてきます。毎年支払わなければならない税金ですので、住宅の維持費の一部と考えておいた方がよいと思います。

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購入時諸費用の注意点

これまで解説してきた通り、建売住宅の購入時にはさまざまな諸費用がかかります。思わぬタイミングで多額の諸費用を支払わなければならないような事態にならないように、資金計画を万全にしておくことが大切です。
特に以下の点については注意して確認しましょう。

申込前に見積書をもらう

建売住宅購入の時には見積書の作成を担当者に依頼します。このとき、契約前ではなく申し込みの前に詳細な見積書を作成してもらいましょう。
購入申込をすると、物件を手放したくないという心情から追加費用を提示されても断りにくくなります。申込時点において、契約する前提で詳細な資金計画を立てておくことが重要です。

事務手続きの手数料については支払先と内容を確認する

諸費用の見積もりの費用項目にはさまざまなものがあります。中には、内容がよくわからない手続き費用が混じっていることもあります。事務手数料については、支払先と何に対する報酬なのかという点を明らかにしておきましょう。
不動産会社に事務手数料の内容を問いただしたところ、手数料が無料になったというケースもあるようです。

支払時期・スケジュールを確認

資金計画では、支払金額はもちろん重要ですが、いつ支払わなければならないかという点も重要です。支払いのスケジュールは、支払いについて住宅ローンでまかなうことができるのか、もしくは自己資金で用意しなければならないのかに関わってきます。
金額と合わせて、支払時期についても担当者に確認しましょう。

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まとめ

建売住宅は中古住宅やマンションの購入に比べて、さまざまなオプション工事がある分諸費用の項目が多くなりがちです。
項目一つ一つを確認していくのは骨の折れる作業です。すべての諸費用が含まれているか、内容の不明な手数料が含まれていないか、オプション工事代金が不当に高くないかなどについて念入りにチェックすることが、建売住宅の購入における大切な成功ポイントの一つです。

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