建売住宅の維持費について全容解明!維持費シミュレーションも公開

建売住宅を購入して一安心、新しい生活を楽しもうと思っても、住宅費の支払いのために生活資金に苦慮しなければならないようだと楽しみも半減してしまいます。

購入時に資金計画は立てているつもりでも、販売担当者から提案されたのは初期費用と毎月のローン支払いだけだったということも多いと思います。

しかし、実際はこれに加えて以下のようなさまざまな維持費がかかってくるのです。

  1. 固定資産税・都市計画税などの税金
  2. 火災保険料
  3. 修繕・設備交換費用
  4. 自治会費などその他費用

マンションの場合には、管理費、修繕費も毎月の支払い見積もりに挙げられています。

そのため、大きな維持費の出費といえば毎年の固定資産税・都市計画税と長期修繕計画に基づく修繕積立金の一時払いぐらいのものですので、資金計画を立てやすいといえます。

しかし、建売住宅の場合にはさまざまな維持費を都度自分で支出することから、思いがけない出費が多くなりがちなのです。

今回は、建売住宅を購入したときの維持費について解説します。

購入してから資金不足に陥らないように、きちんと維持費を資金計画に入れ込んでおきましょう。

ここから本文に入る前に、1点質問です。

「後悔しないマイホームを建てるために、最も大切なことは何だと思いますか?」

資金計画?土地探し?それとも見学会に参加すること?

いずれももちろん重要ではありますが、答えはNOです。

後悔しない注文住宅を建てるために最も大切なことは、パートナーとなる「住宅メーカー選び」です。

全国的に展開していて比較的規模が大きい「ハウスメーカー」、地場に根付いて地域のことを知り尽くしている「工務店」、より柔軟なデザインで対応してくれる「設計事務所」。

一口に住宅メーカーと言っても幅広く、企業数も膨大でどの会社を選ぶべきか迷ってしまう人も多いでしょう。

しかし比較検討の手間を惜しんで、安易に名前の聞いたことのある大手のハウスメーカーに絞り込んでしまうのは危険です。

手間暇は極力減らしながらも、しっかりと比較・検討した上で依頼先を決めることが、後悔しない注文住宅を建てる上で最も重要になります。

「でも、山ほどある住宅メーカーから、どうやって条件に合う会社を見つければいいの?」

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それではここから本文に入っていきましょう。

建売住宅購入後の維持費の種類

建売住宅の維持費には、大きく分けて税金関係、建物の維持管理費用(修繕費)、その他保険料や自治会費などに分けられます。

それぞれについて説明していきましょう。

固定資産税

固定資産税とは、毎年1月1日時点において不動産などの固定資産税を所有している住民に課せられる税金です。

年のなかばに住宅を購入した場合には、その翌年の4月から5月ごろに税額決定通知書と納付書が送られてきます。

建売住宅を購入したときには、土地と建物に固定資産税がかかります。

税率は1.4%ですが、購入金額ではなく「固定資産税評価額」という独自の評価基準で決定された評価額に税率をかけて計算されます。

固定資産税評価額は、実際の購入金額の概ね70%前後になりますが、実際の固定資産税額は軽減税制を適用して算出された課税標準額に税率をかけて計算されます。

平均的な固定資産税額は10万円から15万円程度と覚えておくとよいでしょう。

都市計画税

都市計画税は、固定資産税と同時に納付されるため混同されることが多いですが、都市計画法上の都市計画区域内に不動産を所有している人に課される税金です。

大都市圏や地方でも繁華街に近い住宅地域に住居を購入したときには、都市計画区域内であるとして都市計画税がかかってくることが多いと思います。

税率は固定資産税評価額の0.3%を上限として市町村が定めます。

こちらも住宅の規模や場所によって税額が異なりますが、おおむね年間3万円から5万円程度です。

火災保険料

火災保険料は火災保険に加入するための保険料です。火災のほか台風・洪水による破壊なども保険事故に含まれているため、災害によって家屋に被害が生じたときには保険金を受領することができます。

建売住宅を購入したからといって火災保険への加入が義務付けられるというわけではありません。

しかし、住宅ローンを利用する条件として火災保険の加入が挙げられているために、ほとんどの購入者が火災保険に加入しています。

保険料は補償内容によってかなり差があり、年間1.5万円から3万円程度のものが多くなっています。

5年間、10年間など一括払いの場合には保険料も安くなります。

地震保険については火災保険の付帯保険となっていることが多いですが、阪神淡路・東日本大震災以降、保険料はかなり高額になっているのが現状です。

設備交換費用

住宅の設備も消耗品である以上、交換時期がやってきます。

代表的なものとしては、エアコン、給湯器、ガスキッチンコンロ、床暖房設備などで、10年~15年ほどで交換となります。

給湯器は値段のイメージがわかないかもしれませんが、一般の戸建用で20万円前後です。

そのほか、トイレやキッチン、システムバス、照明器具も交換時期がやってきます。

特にキッチンやシステムバスは80万円~100万円前後の工事費用となるために計画的な更新が大切です。

外壁塗装・屋根・床下修繕費用

最近では地震が多いために外壁にひび割れがみられる住宅も多くなっています。

建材の質が上がり、耐久性のあるものも増えてきましたが、モルタルの壁のひび割れを放っておくと風雨によってはがれてきます。

大規模な修繕になる前に外壁塗装をしておくのが安心です。

おおむね10~20年の間に行うことが多くなっており、相場は住宅の大きさによって変動します。

50万円から100万円程度を見積もっておくとよいでしょう。

屋根や床下の修繕についても築20年ぐらいから発生してくると考えておくべきです。

普段目につかないところであることから、気づいたときには大修繕が必要な状態になっているということもよく耳にします。

自治会費などその他費用

大きな維持費についてはこれまで挙げたようなものですが、その他にも自治会・町内会の会費、場所によっては道路使用料がかかってくることもあります。

もちろん電気・ガス・水道・インターネットのインフラ料金等もかかってきます。

月々固定でかかってくる費用は住宅ローンと同じように固定費として資金計画に入れておくとよいと思います。

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マンションと建売住宅 維持費徹底比較

賃貸マンションから分譲マンション・建売住宅に住み替えると維持費が全く違ってきますが、分譲マンションと一戸建てでは維持費はどのように変わってくるのでしょうか。

両者を比較して考えてみましょう。

建売住宅の維持費の特徴

建売住宅などの一戸建てを購入した場合には、維持費についてはすべて自分で管理しなければなりません。

毎月一定額を積み立てなければならない、ということでもないために、余裕資金だと思っていた資金が修繕費で消えてしまうということもあるかもしれません。

また、住宅の延床面積や設備のグレードによっても更新の頻度や費用によって大きな差が出てきます。

そのため、一戸建ての維持費についてはやや予測しにくいものと考えておいた方がいいでしょう。

マンションの維持費の特徴

一方、マンションの維持費については、ほとんど毎年定額でかかってくるものが多くなっています。

固定資産税・都市計画税や管理費・修繕積立金、インターネット利用代金、町内会費などは毎年ほぼ決まった額の支出になりますし、10年から15年ごとに生じる修繕積立金の一時金についても長期修繕計画であらかじめ金額が決まっているために予測がつきます。

したがって、マンションの維持費の方が資金計画は立てやすいということが言えます。

維持費シミュレーション比較

それでは、実際に一戸建てとマンションとで維持費はどのように変わってくるのでしょうか。

維持費シミュレーションで比較してみましょう。

建売住宅の場合

【毎年かかる維持費】※金額は首都圏の平均的な費用を想定

固定資産税・都市計画税 150,000円
火災保険料 20,000円
自治会費などその他費用 24,000円(自治会費2,000円/月想定)
合計 194,000円

【修繕費・設備更新費用】※金額は首都圏の平均的な費用を想定

種類 更新時期(目安) 費用(設備工事費) 1年あたりの費用
給湯器 15年 200,000円 13,333円
システムキッチン 25年 800,000円 32,000円
システムバス 25年 1,000,000円 40,000円
外壁塗装 20年 1,000,000円 50,000円
床下・屋根修繕 25年 200,000円 8,000円
合計 3,200,000円 143,333円

建売住宅を購入したときの維持費は、毎年かかる税金等が194,000円、修繕費等を1年あたりの金額に換算して143,333円、合計337,333円となりました。

分譲マンションの場合

【毎年かかる維持費】※金額は首都圏の平均的な費用を想定

固定資産税・都市計画税 150,000円
火災保険料 10,000円
管理費 18,000円
修繕積立金 8,000円
自治会費などその他費用 24,000円(自治会費2,000円/月想定)
合計 210,000円

【修繕費・設備更新費用】※金額は平均的な費用を想定

種類 更新時期(目安) 費用(設備工事費) 1年あたりの費用
給湯器 15年 200,000円 13,333円
システムキッチン 25年 800,000円 32,000円
システムバス 25年 1,000,000円 40,000円
合計 2,000,000円 85,333円

分譲マンションの場合には、外壁や構造部分など共用部分の修繕費がかからない分、合計で295,333円と建売住宅に比べて若干安めという計算になりました。

しかし、分譲マンションの場合でも、マンションによっては15年から20年ごとに50万円前後の修繕積立一時金を徴収したり、機械式駐車場の修繕費用を別に徴収したりするところがあります。

したがって、長い目で見ると、一戸建てと分譲マンションの維持費はそれほど変わらないと思っておいた方がよいでしょう。

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建売住宅の維持費を抑える方法4選

住宅購入後当初は、維持費の他にも何かと出費がかさむものです。

少しでも維持費を抑えるためにはどのようにしたらよいのでしょうか。

ポイントは、修繕費がかさむ前に早めに対処する方策を取っておくことです。

定期的な建物状況調査を行い早めに対処

最近では国の政策も後押しもあり、建物状況調査(インスペクション)を実施してくれる建設会社や不動産会社が増えました。

調査費用も5万円から10万円とかなり手ごろな金額になっています。

定期的な建物状況調査を依頼し、不具合を早期に発見して大規模な修繕に発展しないうちに対処することが、結果的に修繕費を安くすることにつながります。

修繕費は計画的に積立て

建売住宅の場合、修繕費を管理組合で積み立てるということはないために、自分で修繕計画を立てて修繕費を積み立てなければなりません。

設備の更新費用や修繕費用は数十万円、数百万円単位の費用が掛かってくるために、計画的に積み立てておかなければ家計の破綻を招きます。

分譲マンションでなくても、年間一定額を修繕費として積み立てておくことは大切です。

メンテナンス費用が少なく済む壁材や建具を選ぶ

最近では外壁材や建具の中にも汚れにくく耐久性のある素材が現れてきています。

築10年以上の一戸建てでも外壁材が新しめに見える一戸建てがありますが、これはもともと壁材の質が良いからです。

建売住宅を購入するときにも、どのような外壁材が使われているのか確認してみるのもよいでしょう。

しっかりとしたアフターケア制度のある建築会社を選ぶ

住宅は新築直後であっても修繕箇所が見つかることがあります。

内覧のときに見つからなかったのが、住んでみて初めて不具合に気づくということも少なくありません。

このような場合にはアフターフォロー体制の整っている施工会社だと安心ですし、修繕費用も無料、もしくは少額で済みます。

大手ハウスメーカーでは充実した保障・保険が用意されています。

Webサイトで確認し、自分が気に入った建売住宅を施工するデベロッパーが同程度の保険・保証を備えているか確認してみるとよいでしょう。

まとめ

建売住宅を購入するときの資金計画は住宅ローンの支払いがいくらかということに目が行きがちです。

しかし、維持費についても考えておかないと知らず知らずのうちの家計が厳しくなってきます。

賃貸物件よりローン支払いの方が少ないからと住宅を購入したあとに、維持費のことに気づいて慌てたという人もいます。

住宅の維持費は年間あたり30万円程度見積もっておく必要がありますので、無視できるものではありません。

ぜひ維持費についても購入前の資金計画に組み込んでおいてください。

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