マイホームを購入しようと情報を集めていると、難しい専門用語がたくさん出てきてうんざりしてしまうこともあると思います。
似たような言葉が多く、いったい何が違うのかわからないという声もよく聞かれます。
特に一般の人にわかりにくいのが、「建売住宅」「分譲住宅」「注文住宅」という言葉です。
広告でもよく見かけますが、表面上はどのような基準で使われているのかははっきりしません。
それもそのはず、「建売住宅」「分譲住宅」と「注文住宅」は比較的はっきり分けて使われていますが、建売住宅・分譲住宅は混同されて使われていることが多いのです。
これらの意味を考えるときには、厳密な定義を探すよりは以下のような視点から比べてみた方がわかりやすいと思います。
- 価格の違い
- 間取りの自由度の違い
- 入居までのスケジュールの違い
今回は、「建売住宅」「分譲住宅」「注文住宅」のそれぞれの違いやメリット・デメリットをまとめました。
一戸建ての購入を考えている人は、今回のコラムを参考にしながら広告をみてみるとより情報が整理できると思います。
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【本記事の監修者】 宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー 大学卒業後、東証一部上場大手保険代理店へ入社。その後、大手不動産ポータルサイト運営会社へ転職。ITベンチャー企業での経験を経て株式会社Azwayを創業。 「住まい」と「ライフスタイル」に特化したWEBサービスを手掛けている。
もくじ
建売住宅・分譲住宅・注文住宅の意味
一戸建て、特に新築一戸建ての購入を考えるときに迷うのは、建売住宅か注文住宅かどちらにするかということでしょう。
しかし一方でパンフレットを集めると、「分譲住宅」という言葉もよく見かけます。
これらにはどのような違いがあるのでしょうか。
建てて売るから建売住宅
「建売住宅」とは、ハウスメーカーによってあらかじめ構造・間取り・仕様が設計されて販売される一戸建て住宅をいいます。
「建ててから売る」ために「建売住宅」と呼ばれていましたが、いつしか販売競争がすすみ現在では建築前から販売活動を行う建売住宅が大多数となっています。
広めの土地に数棟の建売住宅が同時に開発される場合と、古い家屋が取り壊された跡地に1棟の戸建てが開発される場合がありますが、いずれも建売住宅と呼ばれています。
分譲住宅は分譲地に建築する住宅
「分譲住宅」とは分譲地に建てられた住宅です。
分譲地とは、一団の土地を区画に分けて販売される土地のことで、土地の分筆手続き・境界確定や造成・整地、水道管の引き込みなどのインフラがあらかじめ整備されている点が、一般の土地と異なるところです。
戦後の人口増加にともない、新しい街が開発され分譲地として販売される土地が急激に増加しました。
分譲地を購入し、思い思いの住宅を建てることが一つの夢となったのです。
その後、分譲地は、価格競争力を持たせたり、分譲地全体の景観を整えたりするために数区画を一体として開発されることが多くなりました。
建物もあらかじめ設計されたものを選ぶ方式が増え、このような住宅を「分譲住宅」と呼ぶようになったのです。
この意味では、建売住宅と大きく変わるところはなく、会社によっては特に区別せずに用語が使われています。
オーダーメイドの注文住宅
「注文住宅」とは、住宅の設計や建物の建築をそれぞれ発注する方式の住宅です。
建売住宅・分譲住宅の場合の契約方式が土地・建物の「売買契約」であるのに対して、注文住宅の場合は土地の「売買契約」と住宅の「建築請負契約」に分かれているところが特徴です。
注文住宅の場合は、土地の選定から建物の設計、間取りの決定、設備仕様、外壁、外構工事などすべての設計を専門家と相談しながら決定します。
価格についてのメリット・デメリット
3つの住宅の意味は分かりましたが、購入者にとっては具体的にどのようなところが違ってくるのでしょうか。
今回は、価格面の違い、間取りや仕様の自由度の違い、入居までのスケジュールの違いに着目して比較してみましょう。
建売住宅・分譲住宅は現在では似通った意味で使われていますので、セットにして考えてみます。
建売住宅・分譲住宅はコストパフォーマンスが良い
建売住宅・分譲住宅は品質の良い建具や建材を用いた住宅を、注文住宅と比較して割安な価格で購入することができるというメリットがあります。
これらの住宅は、ハウスメーカーがあらかじめ選定した建材や設備・仕様、間取りで建築されます。
そのため、建材や設備の仕入れの面で有利になること、また建築スケジュールや販売スケジュールがあらかじめ定まっており、余計なコスト（販売費や資金調達コストなど）を削減できることが割安な価格で提供できる理由です。
同じ建材、同じ設備、同じ延床面積の住宅ならば、注文住宅よりも建売住宅の方が圧倒的にコストパフォーマンスがよいといえます。
注文住宅はコストがかさみやすい
注文住宅は購入者の要望を一つ一つ取り入れて希望通りに個別に発注するために、資材や設備の調達コストがかかります。
また、建築設計や細かな設備仕様についても逐一打ち合わせをしながら決定するために、コスト高になります。
注文住宅を依頼するときの悩みの種が、住宅の広さに対して予算オーバーになりやすい点です。
間取りや細かな仕様にこだわりがないのであれば、建売住宅でも十分満足できる仕様のものが見つけられるでしょう。
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自由度についてのメリット・デメリット
建売住宅はあらかじめ間取りや仕様が定まっているために、選択の自由度はやや狭いということは否めません。
一方注文住宅は、予算の許す限り希望通りの住宅の設計にすることができます。
具体的には以下のような点について自由度が違ってきます。
立地・間取り・仕様変更の自由さは注文住宅が上
自由度の面で制限されるのは間取り、設備がありますが、立地面での制限も忘れてはなりません。
建売住宅の場合、1戸だけを開発して販売するのはコストがかかるために、数棟まとめて開発されることが多くなっています。
そのために広い土地が必要になり、駅から遠く利便性の劣る立地になりがちです。
一戸建てを希望する人は車を所有したいという人が多いことから、駅遠の物件もいとわない傾向にありますが、選択の幅は狭まります。
注文住宅の場合には土地から探すために、利便性の良い土地も選べますし、逆に少し繁華街から離れた広い空が感じられるような土地を選ぶこともできます。
もちろん間取りや仕様についても、注文住宅の場合自由度の高い設計が可能です。
特に、「洗面所と脱衣所を分けたい」、「将来子供部屋を2つにするためにドアを2つにしたい」、「来客が多いので玄関周りを広くしたい」など、少し特殊な要望については建売住宅で実現することが難しいといえます。
建売住宅でプロが選ぶ仕様に任せるのもあり
一方で、特殊な間取りでなければプロが設計した間取りに任せるのも一つの方法です。
マンションの場合には全く別のマンションでも振り分け式の間取り（真ん中に廊下があって部屋が左右に振り分けられている間取り）になることが多いですが、それが不満だという声はあまり聞かれません。
せっかく一戸建てを選ぶのであれば間取りにこだわりたい、というのも心情ですが、実際には建売住宅の間取りで十分満足だったということも多いのです。
スケジュールについてのメリット・デメリット
最後に建売住宅・分譲住宅と注文住宅のスケジュールについて考えてみましょう。
これも両社が大きく異なる点になります。
住宅を購入するときには子供の成長や転職・転勤などのライフイベントを考えて入居のスケジュールを立てることが多いでしょう。
この点、建売住宅の方がスケジュールが立てやすいということがあります。
住むまでの期間が短い建売住宅
建売住宅の場合、販売期間や建築スケジュールがあらかじめ定められているために、よほどのことがない限り大きくずれることはありません。
ここ数年は大震災や感染病などいろいろなことが起きているためにスケジュールがすこし遅れることもありましたが、通常は入居が大幅に遅れることはまれです。
販売する側としても、販売や建設スケジュールが遅れれば遅れるほど金利や人件費などのコストがかさむために、スケジュール通りに終わらせたいという気持ちが強いということがあります。
そのため、建売住宅の場合は、購入決定から実際の入居までの期間は比較的短く、入居までの見通しが立てやすいといえます。
土地探しから設計を楽しむ注文住宅
注文住宅の場合、購入を考えてから実際に入居するまで1年以上かかることも少なくありません。
土地探しに3か月、設計で3か月、実際に建築を初めて入居するまで6か月以上となると、やはり期間的に1年以上の余裕を見ておいた方がよいでしょう。
しかし、注文住宅はあれこれ選んだり、悩んだりすること自体が楽しみなのです。
気長に考えて、いろいろな住宅を見たり、設備のショールームを見に行ったりすることで夢を膨らませるのもよいでしょう。
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建売住宅購入 成功のポイント
注文住宅と比較して建売住宅のメリット・デメリットを見てきましたが、建物についてはプロが立地に合うように設計した間取り・仕様を選ぶだけですから、その点の負担は軽減されます。
しかし、住宅は多くの人にとって一生に一度の買い物です。
後悔しないように、以下の点については慎重に計画を立てるとともに、不明点については販売担当者に確認しましょう。
予算と優先順位を決める
建売住宅はコストパフォーマンスのよい住宅であることは間違いありません。
しかし、マンションと比べても多くのオプション設備やオプション工事が用意されています。
気づかないうちに予算オーバーになってしまうことも多いようです。
中には住宅ローンで賄うことができないオプション工事もあるために注意が必要です。
また、建売住宅は人気があるために、意外に早く完売してしまいます。
優先順位をしっかり決めて決断していかないといつまでたっても希望の物件を購入することはできません。
ある程度情報収集したら、どの設備やオプション、間取りが自分にとって大切かどうかを見極めましょう。
立地については慎重に決める
建売住宅の場合は、間取りや設備があらかじめ決まっているだけに、立地が住み心地を大きく左右します。
エリアで探してみても、希望にあった建売住宅の開発がないかもしれません。
両親や兄弟が近くにいるなど特別な理由がなければエリアについては柔軟に考え、そのうえで利便性や住環境、緑の多さ、子育てのしやすさなどポイントを整理して比較検討しましょう。
その方が、数多くの物件を検討対象に加えることができます。
アフターケアや保険については事前に確認
建売住宅のアフターケアや保障・保険は、ハウスメーカーによって差があります。
大手の方が、施工棟数が多い分保障・保険は充実している傾向にありますが、地場の建設会社の方がきめ細やかなサービスが行き届いている場合もあるでしょう。
事前にホームページなどでどのような保証があるのかを確認し、他の会社でも同じような保証が用意されているか、というように確認しておくと漏れを防ぐことができます。
まとめ
建売住宅と分譲住宅は最近ではほぼ同じような意味合いで使われることが多くなりました。
しかし、注文住宅とは価格、間取りや仕様の自由度、入居までのスケジュール感に大きな違いがあります。
それぞれのメリット、デメリットを確認して、自分に合った一戸建てを見つけてみましょう。
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