【消費税増税】建売住宅を購入して大丈夫?さまざまな軽減措置も紹介

<記事の情報は、2021年7月1日時点のものです>

車や住宅など、大きな買い物をするときにどうしても気になってしまうのが消費税です。

消費税が10%に増税されてからしばらく経ちますが、住宅を購入するときの消費税2%の差は数十万円単位で影響してきます。

消費税が安いうちに買っておくべきだったと後悔している方もいるかもしれません。

しかし、安心してください。消費税の増税の負担を軽減するために、政府は下のようなさまざまな緩和措置を用意して、消費が急激に落ち込まないようにしています。

  1. 住宅ローン減税の拡充
  2. すまい給付金の条件緩和
  3. 贈与税非課税枠の拡充
  4. グリーン住宅ポイントの創設

今回は住宅購入の時の消費税について、消費税がかかるものとかからないもの、そして消費税の増税負担を軽減するさまざまな制度について紹介します。

消費税が増税されたことで住宅の購入を迷っている人は、ぜひこのコラムを参考にしてみてください。

ここで1つ、本題に入る前に質問です。

「あなたは今、注文住宅の依頼にあたって何社のハウスメーカーを調べていますか?」

もしかして、はじめから1社のみに絞ってしまってはいませんか?

実は、注文住宅を建てる上で最も重要なのは「住宅メーカー選び」です。

住宅メーカーなんてどこも一緒、と思っている人は注意が必要です。なぜなら注文住宅においては「住宅メーカー選び」が命と言っても過言ではないからです。

日本全国には知名度の高い「ハウスメーカー」はもちろん、地域に根付き低価格で住宅を提供する「工務店」、自由度が高い「設計事務所」など様々な住宅メーカーが存在します。

十分な比較をせずに依頼するハウスメーカーを決めてしまうと、「予想よりお金がかかった・・。もっといいハウスメーカーに頼めばよかった・・」と、一生後悔することになりかねません。

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また、カタログを請求の際は、有名かどうかで判断せず、条件に合うメーカーのカタログを一応全て取り寄せることを意識しましょう。

全く知らなかった会社の中に、あなたの希望を実現してくれる会社があるということも珍しくありません。

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それではいよいよ本文に入っていきましょう。

不動産購入の時の消費税 きほんの「き」

消費税は物品やサービスの消費に着目した税金で、消費者が事業者に対して支払う税金です。

ほぼすべての物品やサービスの消費について、8%もしくは10%の消費税が加算されますが、不動産の取引については少し特殊なルールがあります。

まずは基本のところから整理してみましょう。

土地には消費税はかからない

不動産を購入するときには土地と建物を別々で購入するときと、併せて購入するときがありますが、いずれの場合においても消費税がかかるのは建物代金のみです。

土地代金には消費税がかかりません。

土地と建物が別々で売買されるときには、建物代金に対してのみ10%の消費税が単純に加算されます。

併せて売買される場合には、合計金額のうち、建物にあたる金額のみに消費税がかかります。

中古住宅や投資用不動産など、土地・建物の価格割合があいまいに表示されている場合については、契約交渉の際に価格割合を明確にして消費税を算出します。

個人から中古住宅を購入するときにはかからない

消費税がかかるのは、あくまで事業者が事業として行う商品やサービスの提供に関するものです。

個人が一度きりの売買として自宅を売却しようとしているものを購入するときには消費税はかかりません。

中古住宅を購入するときには、不動産会社が仲介することで個人同士の売買となることがあります。このような場合には消費税はかからないことになります。

物件を検索したときに、消費税の表示がある物件とない物件があるのは、個人が売主となっている物件があるためです。

不動産取得税などの税金にはかからない

不動産の購入に際して不動産取得税、印紙税、登録免許税、固定資産税など、各種の税金を支払うことになりますが、これらの税金についても消費税が二重に課税されることはありません。

建売住宅を購入するときにかかる消費税

では、建売住宅を購入するときには、どのようなものに消費税がかかってくるのでしょうか。

基本的には、土地および税金以外のすべての商品・サービスについて消費税がかかるのですが、中でも金額が大きいのが建物代金と仲介手数料です。

建物購入代金

建売住宅は土地と建物を合わせて購入する場合がほとんどであることから、購入代金の表示が土地建物の合計金額となっている場合が多いと思います。

その場合でも、消費税の表示があれば、そこから逆算して建物購入代金を算出することができます。土地および建物の代金が相場に比べて高いか安いかの判断材料になるでしょう。

消費税が表示されていない場合には、担当者に質問してみます。事業者は買主から消費税を受け取り、申告・納税する必要があることから、土地・建物を分けて値付けして消費税を表示する必要があるのです。

建物を購入するときには、さまざまなオプション設備やオプション工事が発生します。

窓に取り付ける網戸、カーポートの屋根、物干しベランダの専用屋根、エアコンのスリーブ(穴)工事、外構工事(植栽や生垣などの工事)は通常の場合オプションです。

これらについても消費税10%が加算されることについては注意が必要です。

注文カタログや提案書・見積書が税込表示かどうかについてはチェックしておきましょう。

仲介手数料

建売住宅の中でも、ハウスメーカーや戸建てデベロッパーが直接販売活動を行っている物件と、売主と仲介会社が別々の物件があります。

後者のような、売主と仲介会社が別々の物件については、仲介会社に仲介手数料を支払う必要があります。

仲介手数料は宅建業法で、物件価格(消費税抜)の3%プラス6万円(消費税抜)と上限が定められています。

そのため、土地・建物価格(税抜)が5,000万円の場合、156万円の仲介手数料がかかり、消費税は156,000円ということになります。

仲介手数料がかかる物件を購入する際の資金計画の時には、税抜・税込について混同しないよう注意してください。

建売住宅の表示価格はほとんどが税込表示

建売住宅の広告チラシやパンフレットなどに掲載される表示価格は、税込表示であることがほとんどです。

消費税は表示価格の下に小さく表示されているか、別に表示されています。

また、複数の物件を比較検討するときには、消費税が含まれた金額か否かという点については大切なチェックポイントです。

なにせ、消費税が含まれているかどうかで建物価格の10%もの価格差が生まれるわけですから、そのまま比較したのでは正確な比較はできません。

同じ基準で比較するためには税込金額、そして仲介手数料がかかるのであれば仲介手数料(消費税込)を合わせた金額で比較するようにしましょう。

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消費税増税にともなう4つの軽減措置

消費税が増税されるときには、増税前の駆け込み需要で消費は一時的に上がります。

消費税が増税された後には、特に高額商品を中心に消費が落ち込むのが一般的です。

何も施策を打たなければそのまま経済不況に陥ってしまうこともあることから、政府は消費税増税の影響を緩和するために、様々な制度を用意しています。

具体的には、減税や非課税枠の拡大の他、給付金や特別ポイントの付与など多岐にわたる支援で、消費を促進しようとしています。

これらの制度の中には期限が迫っているものもありますので、住宅の購入を検討している人は、早めにチェックしてみてください。

住宅ローン減税の拡充

建売住宅を購入するときには、ほとんどの人が住宅ローンによる借入金を活用すると思います。

住宅ローンを活用する大きなメリットの一つが「住宅ローン減税」です。

「住宅ローン減税(住宅借入金等特別控除)」とは、自宅の新築、取得、増改築等をおこない一定の要件を満たすときに、住宅ローンの借入元本残高の1%を10年間にわたって所得税から控除する制度です。

2021年5月現在に取得した住宅については、10年間、40万円を限度として所得税の控除を適用できますが、消費税が増税された2019年10月1日から令和2年12月31日までに取得した住宅については、控除期間が3年間延長されています。もっとも、11年目以降の控除額については、以下のように計算されます。

(控除額)
以下のいずれか少ない額とする。
A; 住宅ローンの年末借入残高(4,000万円を上限とする)の1%
B; 税抜住宅価格(4,000万円を上限とする)×2%÷3(年間)

制度ができた当時は、2020年12月31日までに入居する必要がありましたが、新型コロナウイルスの影響に伴い、入居期間が2021年12月31日までに延長されています。

すまい給付金の条件緩和

「すまい給付金」とは、所得がそれほど高くないために住宅ローン減税による所得税控除の効果を十分に活用できない世帯のために、制度の不公平を解消することを目的として設けられた制度です。

住宅ローン減税は、40万円を限度として所得税額の控除を受けることができますが、所得が低いと所得税額の控除を目いっぱい受けられない人もいます。

その不公平を緩和するために、所得に上限を設けて給付金を支給する制度が創設されたのです。

消費税の増税に伴い、すまい給付金を受けられる所得目安の上限が510万円から775万円に引き上げられました(都道府県や世帯構成によって変わりますので詳細は自治体のホームページ等を確認してください)。

これによって、すまい給付金を受けられる世帯が格段に多くなったといえます。

給付額は10万円から50万円の範囲内で所得によって異なります。

期限は、建売住宅の取得の場合、2021年9月30日までに取得、2022年12月31日までに引渡し・入居する必要があるために、いまから住宅の購入を検討している人は早めの情報収集が必要です。

贈与税非課税枠の拡充

住宅の購入資金について、親や祖父母からの援助を受ける方も多いでしょう。

一般的には資金の援助を受けた場合には贈与税が課税されますが、住宅購入資金の場合には、一定の要件を満たすことで贈与税が非課税となる枠が用意されています。

この贈与税の非課税枠が、消費税増税後に取得した住宅については拡充されているのです。

建売住宅の購入したとき、消費税8%の住宅の場合には非課税枠の上限が500万円であるのに対して、消費税10%の住宅の場合には上限が1,500万円となっています。

この制度を活用するためには2021年12月31日までに住宅を取得する必要があるために、早めの物件検討が求められます。

実際に非課税枠を使うためには、取得した年(贈与を受けた年)の翌年に贈与税の申告をすることが条件となっているために、こちらについても手続きを忘れないようにしましょう。

グリーン住宅ポイントの創設

省エネ住宅や環境にやさしい住宅の利用を促進するために設けられたポイント制度が「グリーン住宅ポイント」です。

消費税増税の影響を軽減するために「次世代住宅ポイント制度」がありましたが、それに続く制度として設けられたのがグリーン住宅ポイントです。

高い省エネ性能を有する住宅を取得した場合には、1,000,000ポイントを上限にポイントが付与され、ポイントは家具・家電、追加工事などの費用に充てることができます。

申請期限は2021年10月31日までです。

建売住宅の場合には、10月31日までに工事が完了している必要はありませんが、工事中の申請の場合には、完成後に完工証明等の必要書類を提出する必要があります。

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まとめ

建売住宅は、一般的に数千万円単位の買い物になりますので、かかってくる消費税も数百万円とかなり高額になってきます。

表示価格が税込か、税抜かについては注意してチェックしましょう。また、消費税の増税に伴って影響を緩和するいくつかの制度が創設されました。

期限が迫っているものもありますので、建売住宅の購入を検討している人は、早めに情報収集をしておいた方がよさそうです。

制度を存分に活用して住宅購入を成功させてください。

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