＜記事の情報は、2022年5月1日時点のものです＞
みなさんは、建売住宅がなぜ安いのか、その理由について考えたことはありますでしょうか。
建売住宅が安い理由とは、別に手抜き施工をしているからではなくきちんとした品質を保った立派な建物であるにも関わらず、値段が安くなっているのです。
本記事では、建売住宅の安さの理由について説明します。
ここで1つ、本題に入る前に質問です。
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【本記事の監修者】 宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー 大学卒業後、東証一部上場大手保険代理店へ入社。その後、大手不動産ポータルサイト運営会社へ転職。ITベンチャー企業での経験を経て株式会社Azwayを創業。 「住まい」と「ライフスタイル」に特化したWEBサービスを手掛けている。
もくじ
建売住宅が安い理由とは
建売住宅が安い理由。
それはずばり、安い材料を使っているから安いのです。
しかし、早合点しないで頂きたいのですが、安い材料を使用しているからと言って「安かろう悪かろう」になっているわけではありません。
そして、安い理由とは安い材料を使用しているからだけに留まらないのです。
安い材料と言っても、特注品ではなくて規格品などでは工場での型があったりしますので、大量生産に向いているから安いと言うことであって、材料の品質が悪いわけではありませんので、ご安心ください。
また、建売住宅と一括りに表現してもハウスメーカーによってグレードや性能は多種多様となっています。
従って、大手ハウスメーカーが手がける建売住宅であればグレードを高く設定している建売住宅もありますので、そうなってしまうと結果的にローコスト注文住宅よりグレードが高くなってしまっている場合もあるのです。
それでは、なぜ建売住宅は安いのでしょうか。
その理由は、販売方法及び取引形態にあります。
ここからは、具体的に建売住宅が安い理由についてご説明したいと思います。
経費
建売住宅が安い理由の1つ目は、注文住宅のようなモデルハウス及び住宅展示場の経費が存在しないからなのです。
モデルハウスがあれば、もちろん仕上がり状態を実際に目で見て手で触れることがありますので、住宅の完成品を体感することができるメリットもあれますので、非常に良いと言えるでしょう。
しかし、モデルハウスは無償で建築できるわけではありません。
メリットの大きなモデルハウスを建設するためには、数千万規模の経費がかかってしまうと言うデメリットも存在するのです。
また、モデルハウスは建築してしまえば終わりと言うわけではなく、綺麗な状態を保ってお客さんに展示することを目的としていますので、運営するための予算及び住宅展示場でのイベント費用も加算されて来ます。
また、モデルハウスは永続的にそこにあるわけではありません。
どこかのタイミングで取り壊しをしないといけないので、撤去費用も上乗せされます。
では、この運営・イベント・撤去費用などの予算はどこから捻出されているのでしょうか。
そのからくりは、家本体の価格に上乗せされていることにあるのです。
そのことから、家本体の価格がモデルハウスの運営予算等も含まれていますので必然的に高い価格帯となってしまうのです。
しかし、建売住宅では現地の物件を内覧するだけで、住宅展示場は必要ありません。
注文住宅でいえば、すべてモデルハウス使用済み物件と位置付けられます。
このように、注文住宅でかかるコストがないため建売住宅は安く販売することができるのです。
規格化
建売住宅が安い理由の2つ目は、間取りが選べないからです。
間取りが選べないと聞くと、住宅の自由度が限定的になってしまうといったデメリット部分に目が行きがちですが、逆を返すと規格化された間取り及び仕様で建築されるため、施主とハウスメーカーとの打合せコストがかからないというメリットがあるのです。
本来、家作りの打ち合わせ期間は半年～1年程度、長い場合では2年以上と長期化する傾向にあります。
その間、実施される打ち合わせの数は相当な回数となりがちです。
打ち合わせを行うにしても、様々な担当者が役割に応じて打ち合わせに出席しなければなりませんので、人件費などのコストがかかります。
そして、そのコストはハウスメーカーが負担することとなるのです。
しかし、ハウスメーカーが負担しているコストとは、最終的に家の価格に上乗せされます。
つまり、打ち合わせのコストは施主が払っているのと同義であるということです。
その点、建売住宅ではすでに完成した家を購入するだけとなっていますので、余計なコストをカットすることができるのです。
スケールメリット
建売住宅が安い理由の3つ目は、スケールメリットを最大限に活かした販売方法にあります。
1つとして、土地が安いからに他なりません。
建売住宅の建築会社は、広い土地をまとめて購入します。
そのため、地主との交渉に非常に強い側面があり結果的に相場よりも安く買えることに繋がります。
一方で、注文住宅では購入するのは家1軒分の土地となっています。
そうなると、スケールメリットを活かすことはできませんので、相場通りの価格帯で購入することとなってしまいます。
2つとして、建売住宅の販売方針は大量販売です。
グレードの高い1軒で売上を出すのではなく、均質な家の量産によって利益を上げるのです。
この家の量産と言うところにスケールメリットが働きます。
そのため、建売住宅では1軒当たりの利益は必然的に低くなってしまいます。
しかし、利益とはその会社の儲けに直結しますので、利益をいくら支払っても家のグレード・品質と関連性はないのです。
このため、安く売ることに対して犠牲を払っているのは会社の経費ではなく、利益に該当するとご認識頂ければと思います。
建築年数
建売住宅が安い理由の4つ目は、建築年数です。
建売住宅が安い理由に、買う人を見つける前に家を建ててしまうことにあります。
そのため、即購入者が見つからないと、建売住宅そのものの価値が値下がり続けてしまうのです。
また、建築して1年程度経過すると、未入居物件という扱いになってしまいますので新築に該当しなくなってしまいます。
そのことから、未入居物件になるとさらに買い手が見つからないという負のスパイラルに陥ってしまうため、ハウスメーカーは何とか建売住宅を売りたいと考えて限界地に近い値引で交渉を展開するのです。
一方、注文住宅ではオーダー（契約）を受けてから建築しますので建売住宅のような値引きの必要性がないのです。
ただし、どうしても契約が欲しいという理由から、値引き応じる場合もありますので、ケースバイケースとしてご認識頂きたいと思います。
分譲直後及び建築直後であれば、建売住宅の価格もそう安くはないと言えます。
しかし、新築にすぐに飛びつくのではなく、建築してから少し時間を経過した建売住宅を選ぶことによって、さらに安く建売住宅を購入することができるのです。
工事費
建売住宅が安い理由の5つ目は、工事費です。
建売住宅の間取り及び仕様は規格化されています。
よって、複雑で特異的な設計や工法を必要としませんので、建築サイドの観点からも施工しやすい建物であると言えるのです。
施工しやすい建物とは、言い換えると工期を短縮することができる現場であると言えます。
工期を短縮できるということは、それだけ現場を竣工させるまでに投じなければいけない世話役や作業員などの経費を抑えることができますので、工事費を安く抑えることに繋がるのです。
一方、注文住宅では1軒ごとに違った間取りであり、こだわりのデザイン及び特異的な工法を用いる場合も想定され、工期は長くなる傾向にあります。
また、建築施工段階で追加工事や一部やり直しなどがが発生すると、さらに工期は延期されることとなります。
結果的に、世話役や作業員などの人件費がより一層計上されてしまいますので、工事費は高くなってしまうのです。
大量発注
建売住宅が安い理由の5つ目は、大量発注です。
建売住宅の間取り及び仕様は似ていることが多いため、使用される資材も同様のものが使用されるのです。
そのため、資材の大量発注が可能となり原材料費のコストを削減することができます。
また、建売住宅のハウスメーカーでは資材メーカーと直接取引をしますので、中間マージンがかからないことも大きな理由です。
これは、取引数量（年間棟数）の少ない地元工務店（注文住宅）では困難であると言えるでしょう。
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パワービルダーはもっと安い
パワービルダーとは、床面積30坪程度の土地付き2階建て住宅を2000～2800万円程度の価格で分譲する建て売り業者を指す和製英語となっています。
土地の価格は地域により異なりますが、土地を約1500万円で取得した後に建築費約1500万円ぐらいの注文住宅を想定すると計約3000万円必要となります。
なお、本体価格だけでなく別途工事費用として外構工事・カーポートなどの工事代として200万円程必要になります。
しかし、パワービルダーでは普通の方が個別に土地を取得して注文建築で建築するよりも、大体500万円～1000万円以上も安く新築一戸建住宅を分譲することが可能なのです。
ここからは、パワービルダーが安い理由についてご説明したいと思います。
各種グレード
パワービルダーの建売住宅では、グレードの低い外装及び内装が使用されていることが特徴です。
具体的なグレードの低い外装とは、次のとおりです。
- サイディング外壁
- コロニアル屋根
- アスファルトシングル屋根
- 通常のペアガラスのみ
- アルミサッシ
また、具体的なグレードの低い内装とは次のとおりです。
- ビニール壁紙
- MDFのフローリング
- グレードの低いキッチン
- グレードの低いトイレ
- グレードの低いお風呂
住宅展示場でモデルハウスを見学した経験がある方であれば、パワービルダーの外装・内装はとても満足のいくものではないと感じる方も多いでしょう。
しかし、予算を重要視する方にとっては各種グレードを抑えることによって価格帯は安くなりますので、注文住宅と比較すると半額程度で販売されている物件も中にはあるのです。
オプション
パワービルダーが安い理由として、普通に考えるとないと困るものであってもオプション扱いとなっていることが多いからです。
オプション扱いとなっている可能性のある項目は次のとおりです。
- 網戸
- カーテンレール
- シャッター
- 照明
これらの設備なしで生活することは極めて困難であり、オプションを加える必要があると言えるでしょう。
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まとめ
ここまで、建売住宅のチェックポイントについて説明をさせて頂きました。
建売住宅が「安かろう悪かろう」でないことは、上述したとおりとなります。
これから建売住宅を購入しようと考えている方にとって、この記事が少しでも一助となるのであれば幸いです。
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