家を建てるには頭金が必要?頭金のメリットや、頭金なしで家を建てる方法を不動産の専門家が解説

「家を建てる」と思い立ったあなたは、家について想いを膨らませているでしょう。

同時に現実問題の家を建てる資金についても考えているのではないでしょうか。

家を建てる方のほとんどが住宅ローンを使うと思いますが、その時「頭金をどうするか?」の問題に直面します。

「住宅ローンを組むために頭金はいくら必要か?」

「頭金なしでも家が建つと広告見たけど、どうなのだろう?」

「金利が安いうちに借りた方が・・・」

初めて家を建てる事を考え始めた方にとっては、情報が多すぎて混乱してしまいますよね。

しかし、情報は整理して使いこなせば大きな武器になります。

この記事では頭金について、あなたが情報を整理する為に必要なことをまとめました。

家を建てる為の頭金について、この記事を読めば、あなたの選択肢の幅が広がると思いますよ。

ここで1つ、本題に入る前に質問です。

「あなたは今、注文住宅の依頼にあたって何社のハウスメーカーを調べていますか?」

もしかして、はじめから1社のみに絞ってしまってはいませんか?

実は、注文住宅を建てる上で最も重要なのは「住宅メーカー選び」です。

住宅メーカーなんてどこも一緒、と思っている人は注意が必要です。なぜなら注文住宅においては「住宅メーカー選び」が命と言っても過言ではないからです。

日本全国には知名度の高い「ハウスメーカー」はもちろん、地域に根付き低価格で住宅を提供する「工務店」、自由度が高い「設計事務所」など様々な住宅メーカーが存在します。

十分な比較をせずに依頼するハウスメーカーを決めてしまうと、「予想よりお金がかかった・・。もっといいハウスメーカーに頼めばよかった・・」と、一生後悔することになりかねません。

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LIFULLは『ハウスメーカー』が中心、うちハピ注文住宅は『工務店』を中心にカタログを取り寄せられるので、どちらも利用することで理想に近い住宅メーカーに出会える可能性が高まりますよ。

また、カタログを請求の際は、有名かどうかで判断せず、条件に合うメーカーのカタログを一応全て取り寄せることを意識しましょう。

全く知らなかった会社の中に、あなたの希望を実現してくれる会社があるということも珍しくありません。

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それではいよいよ本文に入っていきましょ

う。

頭金ってそもそも何?

頭金と住宅ローンはセットになっていると考えていませんか?

実際、頭金とはどのようなお金なのか考えた事はありますか?

頭金は住宅に限った事ではなく、何かを購入する際にローンを組むとき、購入費用の一部を先払いし、ローン費用を減らす為のお金の事を指します。

車の購入を例にすれば、300万円の車を購入する際に50万円を現金で支払って、残り250万円のローンを組む場合があると思います。

この時、現金で支払う50万円の部分が頭金になります。

頭金を増やせばローンが減りますから毎月の支払額は当然減りますよね。

先ほどの車購入の例でいえば、頭金を150万円用意できれば、単純計算で毎月の支払額は半分になるわけです。

家を建てる場合も金額が大きくなるだけで考え方は同じになります。

しかし家を建てる場合、実は家を建てる費用以外に考慮しなければいけない費用があるのです!

住宅ローンの頭金については、これから解説する事をしっかり考えて金額を決めていきましょう。

家を建てたい人は頭金より貯蓄額を考えよう

家を建てたいと考えたあなたは自己資金つまり現金で支払う分として頭金を考えるでしょう。

しかし実は家を建てる場合、自己資金は頭金ではなく貯蓄額で考えないと危険です。

その理由を解説していきますね。

家を建てる為に必要な費用は何がある?

下の表は家を建てる際に考えなくてはいけないお金を簡潔にまとめました。

家を建てる際に考えなくてはいけないお金
家 を 建 て る 費 用 貯 蓄
土地代・建築工事費用(本体工事・付随工事) 諸経費
住宅ローン  頭金

皆さんは恐らく家を建てる費用と考えた場合、上の表の赤枠内の費用を想像すると思います。

しかし実際の家を建てる費用は、土地代・建築工事費用と諸経費が必要になってくるのですね。

そしてその他に貯蓄を残しておかなくてはいけません。

つまり家を建てる資金計画の際、自己資金は頭金、諸経費そして貯蓄を考えないといけないわけです。

諸経費についてはなんとなくわかると思いますが、「貯蓄は何?」と思ったでしょう。

実は家を建てる資金計画では貯蓄が今後の生活の為に重要な部分なのです。

次の章から家を建てる際に資金で忘れがちな諸経費、そして「貯蓄がなぜ必要なのか?」について詳しく解説していきます。

住宅ローンで支払えない諸経費

諸費用は注文住宅の場合、土地代・建築費用の6%~9%必要と言われます。

土地代・建築費用が3,000万でしたら180万~270万ですね。

主な諸費用は以下のようになります。

  • 各契約時の印紙税
  • 土地購入・住宅取得時に必要な税金
  • 司法書士への報酬
  • 住宅ローン契約に関わる費用
  • 火災保険などの保険料
  • 上棟式などの式典費用
  • 引っ越し費用
  • 家具などの購入費用

また建築会社によって扱いが異なるのですが、外構費用や各種調査費用なども諸経費となる場合があります。

家を建てる諸経費は「諸経費ローン」という借入でまかなうことも可能ですが、住宅ローンと別のローンを組むことになるので、あまりおすすめではありません。

それぞれの費用は土地や建物の大きさ、住宅ローンの種類などによって変わってきますから、ある程度余裕をもった予算を組むべき部分でしょう。

もしもの為に残しておく資金

家を建てる際に考えなくてはいけないお金の貯蓄部分に当たります。

もしもの為に残しておく資金とは安定的に生活するための予備資金と考えてください。

家を建てた後は住宅ローンを払い続ける必要がありますよね。

もしあなたが今の仕事を辞めなければいけなくなったら、ローンの支払いが難しくなるかもしれません。

急な病気で入院する場合にもお金は必要です。

子供さんがまだ学生でしたら、何かとお金が必要になってくるでしょう。

生活していく上で予想しない出来事に対して対応できる資金は残しておくべきです。

家を建てて家族が不幸になっては意味がありませんからね。

家を建てる際に残しておく貯蓄額は概ね生活費の6ヶ月分。

もしもの為に残しておく資金は家を建てる為に、無理をしない為のクッション材的な資金と考えてください。

くれぐれも諸経費を除く貯蓄すべてを頭金にまわす事だけは絶対にやめてほしいですね。

家を建てた後に必要なお金

このお金はすぐに必要なお金ではありませんが、頭金、住宅ローンの予算計画を考える際に考慮してほしいお金です。

家は建てて終わりではありません!

住宅ローンの返済はもちろんですが、家を維持するためのお金が必要な事は知っていましたか?

アフターメンテナンスといわれている家の修繕維持工事費用です。

主なアフターメンテナンスは以下のような工事があります。

  • シロアリ予防工事(5年~10年)
  • 外壁・屋根塗装保護工事(10年~20年)
  • バルコニー防水工事(10年~15年)
  • 設備機器交換(逐次)
  • クロスの貼り換え(逐次)

アフターメンテナンスはある程度まとまった費用が必要な為、計画的に貯蓄するべきでしょう。

今の家はアフターメンテナンスさえしっかり行えば、いつまでも性能と快適性を保つことが可能な造りになっています。

皆さんは理想の生活を求めて家を建てると決心したと思います。

その理想の生活を長く続ける為にも、住宅ローンの計画と一緒にアフターメンテナンスの貯蓄を考えても良いのではないでしょうか。

余剰資金を頭金と考える

ここまで読んできたのなら家を建てる資金は考えていた金額より多いと思ったことでしょう。

また頭金の準備に固執してしまうと、予算計画のバランスがおかしくなることを理解できたと思います。

頭金、諸経費、残す貯蓄のバランスは各家庭で違い、また難しい問題です。

頭金の金額はいくら用意できるかを考える場合:

頭金 自己資金 今後の生活の予備費(生活費の約6か月分) 家を建てる際の諸経費

このように頭金は余剰資金と考えるとスムーズに計画できるのではないでしょうか。

実際、頭金ナシでも現在は住宅ローンを組めます。

もちろん頭金が多い方が金利や返済額は有利です。しかし将来を考えた資金計画をしっかり組めば頭金にこだわる必要はないでしょう。

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家を建てる為の頭金を貯めるメリット

家を建てる為の頭金は余剰資金でと解説しましたが、頭金があった方が後々有利な事が多いことは事実です。

ここでは家を建てる為の頭金のメリットについて解説します。

頭金の平均額はいくら?【相場】

家を建てる為の頭金を考える目安となる、全国の頭金の平均額は以下のようになります。

手持ち金(頭金) 住宅ローン費用 頭金割合
注文住宅(土地費用別のローン) 621.9万円 2,743.2万円 18.0%
土地付き注文住宅(土地費用込みのローン) 443.2万円 3,621.2万円 10.4%

このデーターは住宅金融支援機構の2019年フラット35利用者調査より抜粋しています。

住宅金融支援機構ホームページ

家を建てる為の頭金を考える場合、土地代・建築費用の1割~2割を頭金で準備する場合が多いようです。

実際はそれぞれの状況で変わってきますが、頭金を貯める目安にすると良いでしょう。

頭金を貯める4つのメリット

頭金を貯めて支払った場合、大きく分けて以下の4つのメリットがあります。

住宅ローンが借りやすくなる

これは頭金があれば銀行へのあなたの信用度が増すということです。

返済計画に問題がなくても「頭金ナシ」の場合は住宅ローンの融資審査で落ちてしまうリスクは格段に上がってしまいます。

頭金は住宅ローンの融資を受ける際の目に見える信用と考えることができるでしょう。

毎月の負担が減る

頭金を準備して家を建てた場合、建てた後の支払総額は頭金分減ります。

当然、住宅ローンの毎月の支払い額が減るわけです。

例として、土地代・建築費用を3,000万円、35年ローン、金利1.5%固定で試算してみました。

支払総額 毎月の支払額
頭金ナシ 約3,857万円 約92,000円
頭金300万円 約3,472万円 約83,000円
頭金600万円 約3,086万円 約73,000円

この毎月の返済額の差をどのようにとらえるかはあなた次第です。

頭金ナシの場合で詳しく解説しますが、アパート代などとの兼ね合いが出てくる部分です。

上記の試算からわかることは、無理なく頭金を準備出来れば、家を建てた後の家計の負担が確実に減る事実ですね。

家を建てる選択肢が増える

家を建てたいと考えた方は、家に何らかの理想を家に抱き注文住宅を選択したと思います。

注文住宅の場合は建売やマンションに比べると費用は基本高くなります。

ですがその分、理想の住宅性能、住宅デザインを手に入れる事ができるわけです。

住宅ローンは年齢や収入で借りられる上限が決まっています。

仮に3,000万まで借りられたとして、頭金が300万準備出来たら3,300万円の家が計画できますよね。

ちなみに住宅ローンの借りられる限度額は意外と高い場合がありますが、住宅ローンは返済を考えて借りる必要があります。

理想の家を求める気持ちと返済額のバランスは大事ですよ。

家を建てた後のことを考えた場合、頭金は理想の家を建てる為の「先立つもの」と考えられるでしょう。

家を建てる為の勉強期間が取れる

理想の家を建てる為にはあなた自身が家の知識を持つ必要があります。

「ハウスメーカー・工務店に任せれば大丈夫」では残念ながら理想の家は建たないでしょう。

家を建てる為にはあなた自身が間取りや、どのように家で暮らしたいかなどのイメージを具体的に持つ必要が必要です。

住宅に関わったことがない方ですと、これが意外と大変。

ですが、例えば頭金を貯めるために2年間貯金が必要だったとしましょう。

その2年間を勉強期間に充ててみてはどうでしょうか?

家の事を考えて、改めて他の人が建てている家を見ると色々な発見がありますよ。

今住んでいるアパートの間取りや家具の配置、人の動く動線なども勉強していれば気になるでしょう。

本やインターネットで得る知識も大事ですが、見て感じた知識は家を建てる為の大きな武器になります。

今の家はメンテナンスさえしっかり行えば30年以上平気で性能を維持できます。

頭金を貯める期間を「子供たちの代まで快適な家を手に入れる為の準備期間」と考えればストレスはなくなるのではないでしょうか。

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頭金ナシで家は建てられるか

結論として頭金ナシでも今は家を建てられます。

昔の住宅ローンは家を建てる資金の8割から9割しか借入できませんでしたが、現在はフルローンの住宅ローンを扱っている金融期間は多数存在しています。

頭金ナシで家を建てる決断の理由として、今の家賃より支払いが安い場合などがあげられますね。

例えば、現在の家賃が月10万円だった場合、先ほどの試算で頭金ナシの場合、月々の支払いが約92,000円ですから家を建てた後の方が支出は安くなります。

また例えば頭金を3年間で300万貯めて、3,000万円の家を建てる試算をしてみました。

頭金の貯蓄:毎月84,000円×36ヶ月=302万

毎月の家賃:100,000円×36ヶ月=360万円

住宅ローンの支払総額3,472万円

支出総額4,134万円

一方頭金ナシで今家を建てた場合、支払総額は住宅ローンのみで3,857万円。

頭金ナシで今建てた方が、支払総額が300万円近く安くなります。

今は超低金利で金利の負担も少なく、家を建てる為の減税措置や各種補助が充実しているので家を建てるチャンスかもしれません。

しかし、もし理想の家を建てたいと考えているのなら一度冷静に分析してください。

  • 頭金ナシのデメリットを理解しているのか?
  • あなたの家についての知識は十分なのか?

最低限この2点をクリアしているのであれば、現在の家を建てる人に有利な時期を最大限利用する頭金ナシの選択は間違いではないでしょう。

繰り上げ返済も一つの方法

頭金ナシで住宅ローンを借りるとき、繰り上げ返済を考えて借りる場合があります。

例えば35年ローンの残金を25年目に一括で払えば残り10年分の金利を払わなくて済みますよね。

子供の学費や現在の家賃、現在の金利や補助制度をすべて理解して、頭金ナシで家を建てた場合非常に有効な方法でしょう。

要は「無駄に家賃を払うより建てた家に資金をつぎ込んだ方が良いだろう」的な考えですね。

もちろん頭金を支払って家を建てた方にも有効な方法です。

ですが最初の返済計画に無理があった場合、繰り上げ返済を考える前に本来の返済が滞る可能性だってあります。

「繰り上げ返済もあるからとりあえず」ではなく、余裕のある返済計画の中で「仮に繰り上げ返済する場合は」と第二案的な扱いが一番良いのではないでしょうか。

頭金ナシの落とし穴

頭金ナシで家を建てる選択は決して間違った選択ではありません。

むしろ家を建てたい方にとって選択肢がひろがるチャンスと考えて良いでしょう。

しかし頭金ナシで家建てる場合、以下のデメリットをあなたは理解して借りようとしているでしょうか?

もう一度冷静に考えてその上で選択してほしいと願います。

住宅ローンが不利になる場合がある

「頭金あり」の場合で解説した事と逆で、住宅ローンの審査が厳しくなることは覚悟してください。

同時に金利が高くなる場合があります。

例:土地代・建築費用が3,000万円、住宅金融支援機構のフラット35を利用、35年ローンの場合

頭金の割合 最低金利 借入額 支払総額 金利額
1割以上

(300万)

1.350% 2,700万円 約3,390万円 約690万円
1割以下

(頭金なし)

1.610% 3,000万円

 

約3,927万円 約927万円

2021年3月末時点の住宅金融支援機構ホームページデーターより試算。

今回は最低金利で計算したので毎月の支払いの差額は約6千円。

このレベルの金利で無事審査が通るのでしたら、今の家賃との兼ね合いを見て、頭金ナシで家を建てる理由の1つにしても良いかもしれません。

ただし、計画の段階で銀行などに相談して、確信をもった上で決断してほしいと考えます。

経済状況の変化に対応できなくなる

頭金ナシで家を建てる理由が「手元に残る貯蓄をなるべく多くしたかった」でしたら、ここは読み飛ばして結構です。

「資金を計算したら頭金分がなくなった」

「余剰資金に余裕がない」

このような方は、もう一度家を建てる事を考え直してみることをおすすめします。

家は建てることが目的ではなく、家族が将来にわたって快適に安全に暮らす場所を作る事が目的ですよね。

終身雇用の形態が崩れた現在、ボーナスや退職金のへの期待は難しいでしょう。

また仕事をずっと続けられる保証は残念ながらありません。

「家は建てたが生活に余裕がなくなってしまった」では七転八倒でしょう。

今の金利や国の補助を利用して建てた後、ある程度余裕を持って生活できる資金計画がある場合のみ頭金ナシで建てる決断をするべきです。

家づくりに失敗する

家を建てる上で何よりも大切な事なので何度でも警告します。

あなたは家を建てる事をどこまで理解しているでしょうか?

頭金ナシで家を建てる場合、現在の金利等のお得感だけで行動に移してしまうことが一番危険です。

前々から家について学び、知識と計画を立てた上で頭金ナシを選択した方は、理想の家を手に入れる事ができるでしょう。

辛辣ないい方ですが、この記事に書いてあることを初めて知った程度の知識量の方は家について勉強してください!

お得に資金を確保できても、あなたに知識が無ければ、家を建てた後のローンの支払いがつらいだけになってしまいますよ。

「土地あり」の場合、頭金は必要か?

土地をすでに持っている、もしくは今の家を取り壊して新築する場合、基本的には頭金があった方が有利な事は多いです。

また土地ありの場合、土地あり特有の費用が発生します。

  • 現在の家がある場合の解体費
  • 取り壊し新築の場合の仮住まい費用
  • 土地の所有者が親で土地を相続する場合の相続税等

この費用の内、仮住まい費用、相続税は最低限自己資金から捻出する必要があります。

「土地あり」は土地から探す場合と比べて同じ規模の家を建てる場合、住宅ローンの借りる金額も少なく済み、頭金の額も少なく済みます。

しかし、「土地あり」特有の費用の件を含めた自己資金の振り分け計画はしっかり行い、その上で頭金を考えるべきでしょう。

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頭金を貯めるコツ

ここまで頭金について解説してきましたが、注文住宅を建てる場合、頭金を貯める期間を利用して様々なことを学んだ方が、家を建てる時も、住んだ後もメリットが多いでしょう。

ここでは頭金を貯めるコツを中心に頭金を貯める期間の利用法について解説していきます。

建てたい家のイメージを持ち目標を決める

家はあなたの理想の家のイメージを形にしたものです。

家のイメージを固める段階で必要な資金について明確になってくるでしょう。

家のイメージがどんどん具体的になって来れば頭金を貯めるモチベーションになるのではないでしょうか。

まさに「段取り8分仕事2分」の言葉通り!家を建てる事は家を建てる前の準備段階が重要です。

  • 家について学びイメージを具体的にする。
  • 家を現実にするための資金を貯める。

この両方を同時に行うことが、理想の家を手に入れる最短の方法ではないでしょうか。

住宅ローンについて学ぶ

前の解説にも通じる事ですが、あなた自身が住宅ローンや家にかかるお金について理解を深めれば頭金を貯めやすくなるのではないでしょうか。

学ぶ方法として自分の時間を有効に使える本をおすすめします。

インターネットは情報量が豊富ですが、情報量が多すぎて、初めての方は混乱してしまうでしょう。

以下に家を建てるお金についての基礎が学べる本を2冊紹介しますので、ぜひ役立ててください。

【住宅ローン借り方・返し方 得なのはどっち?】

  • 著 者:平井 美穂
  • 発売日:2020年6月
  • 出版社:河出書房新社
  • 値 段:1,540円
  • 販売サイト⇒Amazon

ファイナンシャルプランナーとして住宅ローンアドバイスを20年以上続けている筆者が、住宅ローンを借りるときの注意点を丁寧に説明している一冊です。

比較的短期間で改訂版を出していて、今回紹介するのは2021年に向けた最新版。

非常に複雑な住宅ローンの制度の中で借りられる金額と返せる金額は違う事を前提に解説しています。

現在の住宅ローンの制度を知る為だけでなく、住宅ローンを借りる際のノウハウなど、家を建てる際に避けて通れない知識を得ることができるでしょう。

【「家づくりにかかるお金」すべてがわかる本】

  • 著 者:主婦の友社
  • 発売日:2016年12月
  • 出版社:主婦の友社
  • 値 段:1,650円
  • 販売サイト⇒Amazon

家を建てる際、どこでどのくらいお金が必要かを網羅している本です。

家を建てる流れに沿って、いくら出費するかを解説しているので、初心者でも理解しやすいでしょう。

この本をおすすめする理由は、家を建てる為の出費がわかるだけでなく、コストダウンの方法が学べる点です。

家を建てる資金を考える際、コストダウンの知識は重宝するでしょう。ぜひ活用してください。

銀行やファイナンシャルプランナーに相談

ファイナンシャルプランナーは何をする職業なのか知っていますか?

ファイナンシャルプランナーは、税金や住宅ローン、老後資金や教育資金、相続など家計に関わるお金の相談を受けて、その解決方法を提示してくれる家のお金のプロです。

「お金のことはお金のプロに相談したほうが早い」というわけです。

住宅ローンや家を建てるお金は非常に複雑ですから、自己流では間違った知識を持ってしまう可能性もあります。

頭金や住宅の資金は計画の時点で、銀行やファイナンシャルプランナーに相談する方法がより確実に頭金や予算について明確になるのではないでしょうか。

ある程度、家のイメージと自分たちの今後の収入や家計で使うお金をまとめたら、ぜひ一度相談してみることをおすすめします。

補助金を活用する

最後に、頭金だけでなく家を建てる資金を考える上で役に立つ、国が出している補助金制度を紹介します。

地方公共団体も様々な補助金を出していますから一度市町村に問い合わせても良いかもしれませんよ。

ちなみに今出ている補助金に間に合わなくても、次がすぐ新設されますから安心してください。

まず最初、計画をしっかり立てて、いざ建てる時に「補助金があったらラッキー」位の気持ちが丁度いいと思いますよ。

・グリーン住宅ポイント制度

グリーン住宅ポイント事務局ホームページ

・すまい給付金

すまい給付金公式ホームページ

・地域型住宅グリーン化事業

地域型住宅グリーン化事業 評価事務局

・ネット・ゼロ・エネルギーハウス(ZEH)支援事業

経済産業省資源エネルギー庁 省エネポータルサイト

まとめ

家を建てる際、考えなければいけない資金は大きく分けて以下の4つです。

  • 住宅ローン
  • 頭金
  • 諸経費
  • もしもの為の貯蓄

自己資金で準備するお金は頭金、諸経費、もしもの為の貯蓄。

頭金を準備することは住宅ローンを組む際に有益に働きます。

また家を建てた後の支払いも少なくなる為メリットは大きいでしょう。

しかし家族のもしもの時に対応できなければ理想の家を建てても理想の暮らしは実現できません。

頭金なしの場合も、貯蓄と諸経費を考えた上で決断しなければ理想の暮らしはできないでしょう。

家を建てる資金を考えるとき、頭金に固執せず、家を建てた後の暮らしに焦点をあてて考えるべきです。

家を建てる事は通過点に過ぎません。

家を建てる目的は家族が笑って暮らせる場所を作ることです。

一生に一度と言われる家を建てる決断は素晴らしいことですが、何のために家を建てるかをもう一度考えれば、頭金の悩みも解決するのではないでしょうか。

理想の家を建てる為には労力と時間を使いますが、労力と時間を使った分、理想の家に近づけると考えます。

この記事を参考にしていただき、ぜひ理想の家と理想の生活を手に入れてください。

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